Юридическая информация

Покупка недвижимости в Венгрии.

Особенности покупки недвижимости.

Передача права собственности на недвижимость происходит на основании письменного договора купли-продажи, который подписывается как продавцом, так и покупателем.  Сторона может быть представлена доверенным лицом, действующим на основании письменной доверенности, которое может подписать договор вместо доверителя. Доверенность подписывается в присутствии нотариуса или венгерского консула, которые подтверждают подлинность подписи. Процедура подготовки, включая подготовку доверенности на венгерском и русском языке, является бесплатной для клиентов компания Westinvest.
При передаче права собственности смена собственника должна быть зарегистрирована в реестре недвижимости на основании заключенного в письменной форме договора купли-продажи.
Важно знать, что для регистрации земельным ведомством права собственности покупателя на основании договора купли-продажи, этот договор должен быть заверен подписью и печатью зарегистрированного в Венгрии адвоката. В вопросах купли-продажи недвижимости, по венгерским законам, адвокат располагает всеми полномочиями нотариуса.

(Проверка актуальной Выписки из земельного реестра)

Как иностранный гражданин может приобрести недвижимость в Венгрии?

Купить недвижимость в Венгрии как иностранец (нерезидент), Вы сможете непосредственно как физлицо либо посредством учрежденной Вами в Венгрии коммерческой организации.
Если Вы хотите приобрести недвижимость в Венгрии как гражданин России или другого, не входящего в Европейский Союз или Европейское Экономическое Пространство, государства, то на приобретение Вами собственности распространяются определенные правила. В соответствии с ними, для приобретения права собственности на участок земли, не считающийся землей сельскохозяйственного назначения, на самостоятельную недвижимость (например, жилое помещение) или, как на самостоятельную недвижимость, типа хутор, с прилегающей к нему территорией размером не более 6000 м2 , Вам необходимо получить разрешение. В ходе получения такого разрешения к покупателю не предъявляется никаких особых требований, и судя по опыту многих лет, муниципальные власти давали согласие на каждую заявку. Oднако, если руководитель районного (столичного) административного органа и мэр муниципалитета по месту нахождения недвижимости решат, что приобретение собственности противоречит интересам муниципалитета или другим общественным интересам, тогда в разрешении - теоретически - могут отказать.  Длительность процедуры получения разрешения составляет 4-8 недель (по закону превысить этот срок нельзя) и имеет определённые расходы, количество которых существенно зависит от количества приобретаемой недвижимости. Так, например, гараж или помещение для хранения имущества тоже считаются недвижимостью, и поэтому необходимо отдельное разрешение. Компания WESTINVEST, при поддержке правовых структур, берёт на себя решение всех вопросов по приобретению необходимых разрешений для своих клиентов, все случаи без исключения в практике деятельности компании завершились положительным результатом.
Тем не менее, существует несколько причин, которые обосновывают покупку недвижимости через юридическое лицо (т.е. фирму, учрежденную покупателем в Венгрии). Прежде всего стоит отметить тот фактор, что если Вы основали в Венгрии коммерческую организацию, то при  приобретении недвижимости, даже если учредитель не является гражданином Венгерской Республики, ему, то есть зарегистрированной в Венгрии фирме не нужно получать разрешение на приобретение собственности.

Как происходит процесс купли-продажи?

Процесс покупки жилья новой постройки иногда начинается уже тогда, когда сама недвижимость еще ни юридически, ни физически не существует. Покупатель в этом случае на основании планов может выбрать желаемую недвижимость и заключить предварительный договор с застройщиком недвижимости. В предварительном договоре стороны обязуются впоследствии заключить друг с другом договор купли-продажи на выбранную недвижимость и определяют основные элементы содержания этого договора. Согласно  обычным распоряжениям предварительного договора, в момент заключения предварительного договора покупатель обязан оплатить продавцу аванс от покупной цены.
При заключении основного  договора купли-продажи стороны более детально определяют график выполнения платежей по оставшейся части покупной цены, конкретизируют детали планировки и интерьера жилого помещения и вступление во владение покупателем.
Зарегистрировать право собственности можно тогда, когда жилые помещения и многоквартирный дом строятся, застройщик получил все необходимые официальные разрешения, и в реестре недвижимости зарегистрировано создание многоквартирного дома и жилых помещений. Кроме этого необходимо согласие застройщика на регистрацию права собственности покупателя, условием чего является выплата остальной части покупной цены.
Естественно, в случае новых строительных объектов, покупка осуществляется тогда, когда дом и квартира уже готовы и располагают разрешением об эксплуатации. сообщество владельцев ТСЖ уже сформировано. В этом случае нет необходимости заключения предварительного договора. Первым юридически закреплённым шагом является бронирование, что означает следующее - застройщик, в случае получения задатка, сумма которого может составлять от 2 000 - 6 000 евро в зависимости от объекта, снимает с продажи выбранную квартиру из списка продаваемых квартир на срок, определённый в соглашении о бронировании (обычно это максимум 3-4 недели) и не предлагает её другим покупателям. В этот период сторонам необходимо заключить договор купли-продажи, который содержит в себе все подробности: дальнейший график оплаты и все другие важные обстоятельства. Уплаченный задаток, естественно, включается в стоимость недвижимости, а основной договор содержит в себе эту сумму, как уже проплаченную.
При покупке вторичного жилья обычно нет необходимости в предварительном договоре. Если покупная цена не выплачивается полностью при заключении договора купли-продажи, покупатель обычно выплачивает продавцу задаток (в размере 10-15%), сумма которого учитывается в покупной цене. Задаток служит гарантией исполнения сторонами договорных обязательств. В том случае, если договор не будет исполнен по вине покупателя, покупатель теряет предоставленный им задаток. А если в неисполнении договора виновен продавец, то он обязан оплатить покупателю двойную сумму задатка.
Важно подчеркнуть, что если Вы приобретаете жилую недвижимость на вторичном рынке как физлицо, то есть не посредством Вашего предприятия, учрежденного  в Венгрии то договор купли-продажи действителен только в том случае, если руководителем районного (столичного) административного органа по месту нахождения недвижимости выдано разрешение на приобретение собственности. Разрешение выдают только в том случае, если приобретение собственности не противоречит интересам муниципалитета или другим общественным интересам. Руководитель органа, решающего вопрос о том, не противоречит ли приобретение недвижимости муниципальным интересам, посылает запрос мэру муниципалитета по месту нахождения недвижимости, и, принимая во внимание ответ, может отказать в предоставлении разрешения.
В том случае, если Вы приобретаете жилую недвижимость посредством учрежденной Вами коммерческой организации, в разрешении нет необходимости.

Какие пошлины нужно оплачивать покупателю?

В случае приобретения вторичной недвижимости, покупатель должен оплатить Венгерскому государству разовую пошлину, в размере 4 %, от стоимости недвижимости.

В случае покупки первичного (новостроенного) жилья, пошлиной не облагается недвижимость стоимостью, не превышающей 15 миллионов форинтов (около 49 тыс.евро). В том случае, если стоимость недвижимости не достигает 30 миллионов форинтов (около 98 тыс.евро), разовая пошлина (4%) насчитывается лишь на сумму свыше 15 миллионов форинтов.

Оплата в обоих случаях, производится на счет Венгерской Государственной Казны,  на основании извещения Венгерской Налоговой Службы, примерно через 2-6 месяцев после заключения договора купли.

Учреждение коммерческой организации

Какое предприятие имеет смысл учреждать?

В Венгрии существует возможность учреждения различных форм коммерческих организаций, иностранные граждане могут учреждать предприятия практически на тех же условиях, что и резиденты.
Среди форм коммерческих организаций в случае общества с ограниченной ответственностью (ООО) и акционерного общества (АО) собственник несет ответственность по задолженностям предприятия в ограниченном размере, точнее, до стоимости имущества, переданного им предприятию. В том случае, если речь идет о небольшом количестве собственников, с точки зрения расходов наиболее простой и эффективной из этих двух форм является ООО.Специальные положения применяются в тех случаях, когда собственник злоупотребляет формой предприятия с ограниченной ответственностью, в этом случае положение об ограничении ответственности обычно не применяется.

Что необходимо для учреждения ООО?

Собственники в учредительном договоре определяют название ООО, место его нахождения, размер и условия внесения имущественных вкладов, назначают управляющих и определяют другие, установленные законом реквизиты. Существует также возможность учреждения предприятия, находящегося в единоличном владении.
Минимальный размер уставного капитала ООО составляет 500.000 форинтов.Учредительный договор (в случае находящегося в единоличном владении ООО - учредительный документ) и связанную с ним документацию необходимо представить в регистрационный суд по делам предприятий.
Общество может быть зарегистрировано только в том случае, если каждый отдельный собственник внесет не менее половины своего денежного вклада до дня подачи в суд ходатайства о регистрации. Остальную же часть денежного вклада необходимо внести в течение года с момента регистрации общества. Но если предприятие находится в единоличном владении, то денежный вклад необходимо внести полностью до дня подачи ходатайства о регистрации в регистрационный суд. В случае внесения неденежного вклада применяются специальные распоряжения.В случае ООО регистрация в регистрационном суде выполняется в течении примерно 20-30 дней с даты подачи заявления. При регистрации ООО необходимо уплатить пошлину в размере 125 000 форинтов.
В случае организаций с участием иностранных лиц, которые не имеют постоянного местожительства в Венгрии, основным правилом является назначение в Венгрии доверенного лица, уполномоченного принимать официальные послания.

Как рассчитывается налог для венгерских предприятий?

В Венгрии корпоративная налоговая ставка составляет 16 %, базой расчета является сумма обыкновенной прибыли предпринимательства и непредвиденной прибыли. При определении налоговой базы, кроме вышеупомянутой прибыли, необходимо принимать во внимание многочисленные корректирующие факторы, которые могут как увеличить, так и уменьшить налоговую базу.
Предприятия также должны платить местный налог на предпринимательство, базой определения которого является чистый доход за вычетом закупочной стоимости проданных товаров, посреднических услуг и затрат на сырье. Ставку местного налога на предпринимательство определяют муниципальные органы в установленных законом рамках, в Будапеште этот налог составляет на данный момент 2 % от налоговой базы.
Венгрия заключила со многими странами, в том числе и с Российской Федерацией, двустороннее соглашение о предотвращении двойного налогообложения.

Въезд, пребывание

Как Вы можете въехать в Венгрию?

Вам, как российскому гражданину, для въезда в Венгрию необходима Шенгенская виза. Кроме визы, Вам нужно иметь действительный заграничный паспорт (который с момента начала действия визы действителен хотя бы в течении 3-х месяцев.), а также денежные средства в установленном законом количестве, позволяющие обеспечить Ваше жилье и проживание на весь срок пребывания в стране, а также покрывающие расходы при въезде и выезде из страны. Кроме этого Вы должны располагать страховкой на все виды медицинского обслуживания или же должны быть способны обеспечить все расходы по медицинскому обслуживанию. Стоимость краткосрочной или транзитной визы - 35 евро, для получения визы в срочном порядке или непосредственно при переходе границы, Вам необходимо будет уплатить 70 евро.

С актуальной информацией о визе, ВНЖ и других формах легального проживания в Венгрии Вы можете ознакомиться на официальном сайте венгерского посольства в Москве:

http://www.mfa.gov.hu/kulkepviselet/RU/ru/ru_konzuliinfok/ru_konmzuliinfo.htm

По этой же ссылке Вы найдёте информацию по приему заявлений на выдачу и, по предварительной записи, на сдачу документов. Просьба венгерского консульства в Москве записаться через Интернет в режиме on-line по ссылке: http://hungaria.embassytools.com, либо по телефону  (8)495 641-75-12 в рабочие дни с 9:00 до 12:00 часов.
Визы оформляются и в Генеральном Консульстве Венгрии в Санкт Петербурге (ул. Марата 15, тел: (8)812 312-92-00), а также в Генконсульстве Венгрии в Екатеринбурге (ул. Гоголя, 15, тел:8 (343) 379-47-62)

ВНИМАНИЕ!
За изменения относящихся законов и распоряжений наша компания ответственность не несет.